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在房地產(chǎn)拓展中如何勘地

日期：2024-01-19 09:00:04 瀏覽：707

很多房地產(chǎn)拓展部門都會(huì)把“勘地”，理解為“看地”。如果真是看看就可以了，那真的也就不重要了。反正就是去看看唄，應(yīng)付下差事，浪費(fèi)點(diǎn)汽油，回公司領(lǐng)個(gè)餐補(bǔ)，那就可以了。其實(shí)這也是非常有學(xué)問(wèn)的工作，不是隨便什么人都能去干的。
通常情況下看地會(huì)有幾種情況，一是自己做先頭部隊(duì)去探探，二是帶領(lǐng)導(dǎo)去視察，三是陪同營(yíng)銷、設(shè)計(jì)和工程等專業(yè)人員去深入勘察。在這幾種情況下，如何能全面的“勘”好一塊意向地塊，首先要從自己去探探開(kāi)始，如何保證自己“勘”好了呢？今天就和各位看官分享一下經(jīng)驗(yàn)：
“勘”地要有組織，有目的的去看，大致分為四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1.界址分析；2.地上分析；3.地下了解；4.周邊綜合觀察。
可能有的看官要說(shuō)了，你講的啊啦都曉得，我們都會(huì)。不過(guò)衍行想告訴你，你會(huì)的都是皮毛而已。這四部沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。下面我們來(lái)全面的說(shuō)一下，請(qǐng)自己對(duì)照一下你自己是“看地”還是“勘地”。
界址分析：拿到一塊地的資料，一般紅線圖上都會(huì)標(biāo)注有界址點(diǎn)，在圖上會(huì)用“J1，J2。。?！眮?lái)表示，這個(gè)界址點(diǎn)一般沒(méi)有人去進(jìn)行仔細(xì)的分析，所以常常忽略其意義存在。我們看地的時(shí)候一定是要圍著界址點(diǎn)走一圈（哪怕是荊棘，也要走一圈），走這一圈不是光走的，我們還要對(duì)照著圖紙來(lái)觀察界址在哪些地方發(fā)生了轉(zhuǎn)折，所有界址點(diǎn)都是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，要?jiǎng)幽X筋想一想，為什么在這轉(zhuǎn)折了?？赡苡行┤擞X(jué)得我們看出來(lái)原因就有啥用呢？下面我們分享一個(gè)案例和您解釋一下。曾經(jīng)有一個(gè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目的東側(cè)有一個(gè)三角形的凸出部位，因?yàn)槭卿J角突出，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)中很難利用，在勘地的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)三角地對(duì)應(yīng)的另外一半是一個(gè)安置區(qū)的地界，在安置區(qū)的范圍內(nèi)也是一個(gè)三角地，等于是一個(gè)矩形劃成兩個(gè)三角。這是很無(wú)厘頭的事情啊。于是就深入了解，后來(lái)發(fā)現(xiàn)安置區(qū)的那個(gè)三角地是塊沒(méi)有用的地，由于形狀太奇怪，所以也荒在那，無(wú)人過(guò)問(wèn)。然后我們想到一個(gè)問(wèn)題，如果兩家平衡一下，在面積不改變的情況下，從中間取直，這樣我們這邊能多建一幢樓，對(duì)面也能利用出一個(gè)停車場(chǎng)來(lái)，皆大歡喜啊。后來(lái)和當(dāng)?shù)卣粶贤?，政府也覺(jué)得是好事情，首先來(lái)說(shuō)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)損失，其次呢對(duì)兩家都利好，于是就同意了。最后這邊多幢樓，那邊多個(gè)停車場(chǎng)，沒(méi)有人有損失。都得利。從這個(gè)案例來(lái)看，如果對(duì)界址點(diǎn)的轉(zhuǎn)折不去研究，就不可能有那么好的結(jié)果。所以界址分析是看地一個(gè)重要的開(kāi)始。暫且拋開(kāi)需要置換的情況，了解界址點(diǎn)其實(shí)也是對(duì)于地塊歷史權(quán)屬和界址上的一些往事最好的切入點(diǎn)。什么周邊道路的擴(kuò)口，規(guī)劃中的道路上可能哪里是公交站，相鄰地塊的用途，沿路區(qū)域是否有綠化等等，都會(huì)在界址點(diǎn)的分析中有很大收獲。
地上分析：地上分析不是讓你繪制地形圖，而是讓你了解地形上有什么。這些可能異于常態(tài)的東西，在未來(lái)也許就是設(shè)計(jì)需要注意的地方，或借此發(fā)揮、或避之不及。一般情況下，可能出現(xiàn)的異常有：殘留建筑物、土堆、有規(guī)律地表植物、水面、溝壑與墳?zāi)购圹E等等。無(wú)論上述哪些東西出現(xiàn)，對(duì)于用地或多或少的有些影響。曾經(jīng)在一個(gè)項(xiàng)目中，我們?nèi)タ吹氐臅r(shí)候發(fā)現(xiàn)這塊地上的植物很多（一個(gè)有歷史的廠區(qū)），個(gè)別還很大，也沒(méi)有什么需要保護(hù)的樹(shù)種，也就沒(méi)有在意，可是拿地后，政府要求“把這些樹(shù)都保護(hù)起來(lái)，不能砍，我們要保護(hù)環(huán)境?！闭痪湓挷灰o，多少樓要讓樹(shù)著來(lái)布置不說(shuō)，地下室還得讓著挖。在后期設(shè)計(jì)的過(guò)程中給我們帶來(lái)了很多的麻煩。當(dāng)工程實(shí)施的時(shí)候，工程口反映，想讓一顆大樹(shù)在一個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)活幾年，那肯定是不可能的事情。回頭我們又來(lái)找政府協(xié)調(diào)，艱難的爭(zhēng)取到把樹(shù)挪開(kāi)保護(hù)，最終還要還原。如果當(dāng)初在看地的時(shí)候，沒(méi)有付土地款，就來(lái)協(xié)調(diào)這樣的事情，估計(jì)那幾顆沒(méi)人要的樹(shù)政府也不會(huì)有過(guò)多要求，頂多讓我們自己來(lái)想辦法，能留則留，不能留則砍。但是由于前期沒(méi)有足夠的重視，所以帶來(lái)了很多麻煩，每天要奔波很多部門去當(dāng)孫子。
地下分析：地下分析主要有兩點(diǎn)：一點(diǎn)是地質(zhì)，一點(diǎn)是地下建筑物。這兩點(diǎn)資料不靠腿，要靠嘴。要多想用地周邊的居民和在建工程的工程師打聽(tīng)。我們?cè)?jīng)遇到一個(gè)項(xiàng)目，前期沒(méi)有任何文件說(shuō)明地下有什么，但是開(kāi)工建設(shè)以后發(fā)現(xiàn)地下是一個(gè)戰(zhàn)爭(zhēng)年代留下來(lái)的人防掩蔽所。要說(shuō)這是什么重要的東西吧，也不是，要說(shuō)不重要吧，也不能直接埋了。就這么一個(gè)硬包，給我們工程的地質(zhì)處理上帶來(lái)了很多成本的浪費(fèi)；這還不止，政府得知此事后，當(dāng)?shù)厝朔啦块T批復(fù)，人防你們可以拆了，但是拆了的人防要按照面積如數(shù)還原。雖說(shuō)我國(guó)政府官員一般不是專業(yè)出身，但是這么無(wú)理的要求還是讓人大跌眼鏡。我買地的時(shí)候沒(méi)有任何人說(shuō)這有個(gè)人防，妨礙我工程建設(shè)，浪費(fèi)我工程成本不說(shuō)，還要我掏錢返建，簡(jiǎn)直無(wú)理取鬧。雖然無(wú)理取鬧，但是嘴大。雖然最后我們沒(méi)有返建，但是浪費(fèi)了不少溝通和處理的時(shí)間，犧牲了較大的項(xiàng)目利潤(rùn)。
周邊分析：在做用地周邊分析的時(shí)候，我們要分幾個(gè)步驟。一個(gè)是200米內(nèi)的近范圍，另一個(gè)是2000米的遠(yuǎn)范圍。在200米范圍內(nèi)，最有可能出現(xiàn)的問(wèn)題就是退讓，或者因?yàn)槲ｋU(xiǎn)品建筑；或者因?yàn)槿照?；我們還聽(tīng)說(shuō)過(guò)隔壁有個(gè)牛逼的建筑也會(huì)讓你在準(zhǔn)備開(kāi)工的時(shí)候告訴你：“這塊地建什么要聽(tīng)我的意見(jiàn)”（一般與國(guó)防有關(guān)的建筑就是那么的牛逼，但是前期你很有可能根本不知道那幢樓是啥，人家也不掛任何牌子），200米范圍內(nèi)相安無(wú)事的土地現(xiàn)在真的不多了。動(dòng)輒100米高的樓，千萬(wàn)要注意馬路對(duì)面都有可能被你擋到，或者擋到你。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件一般不會(huì)告訴你分析日照的時(shí)候要把他們都考慮在內(nèi)。尤其有很多建筑在地形圖上沒(méi)有表達(dá)出來(lái)的，一定要把資料整理齊了再交到設(shè)計(jì)師手上，否則一輪規(guī)劃就泡湯了。在2000米范圍內(nèi)需要注意的有兩個(gè)方向：一個(gè)是對(duì)你有利的，比如商業(yè)好、環(huán)境好、學(xué)區(qū)好，或者是在建商業(yè)綜合體、交通樞紐等等。對(duì)你不利的就是旁邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和那些老百姓不待見(jiàn)的東西。對(duì)你有利的東西，遺漏了那對(duì)于項(xiàng)目是一個(gè)損失，如果對(duì)你不利的東西沒(méi)發(fā)現(xiàn)，那將來(lái)就是一個(gè)炸彈放在那里，隨時(shí)有人去點(diǎn)炮。
同時(shí)在做這些工作的時(shí)候，最好要整理詳細(xì)的文字和表格，一目了然。千萬(wàn)別讓后續(xù)工作的人發(fā)自內(nèi)心的感嘆一句：“原來(lái)你，什么都不知道?！弊鐾恋赝卣沟娜耸窍阮^兵，要開(kāi)好第一腳，放好第一槍，要為公司的發(fā)展架好擋門炮。
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